• 惊动住建部 2021年楼市的危险信号
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-01-28  /  浏览:1129 次  /  

这两天楼市的动态,杠杆地产觉得非常值得写。今天不谈数据,就谈点感受,或许不对,供批评。

1、大信号!2021一开年楼市就“严打”。深圳、上海、杭州、广州等少数城市2020下半年到现在,行情不错,少部分朋友觉得要翻天了。

但是调控的力度、政策密集度,也让人没有想到。直接摆近期事实吧:

第一件事,连日来,上海、深圳等地楼市调控升级。上海竞拍法拍房,需要“房票”。上海人离婚三年后,才能重新获得“房票”。深圳严查收入证明、个人征信,确保“房票”真实性。

第二件事,近日,住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

第三件事,北京相关领导表示,严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

第四件事,杭州明确本市限购范围内,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。落户不满5年,只能买1套。

还有之前,部分地方银行暂停房贷,或者房贷事实上涨了。此前杠杆地产写了《贷款暂停!房价涨不动了?大部分人都想错了》(1月25日)。

上述是已经发生的楼市大事情,都是密集发生,可以预料还会有一些动作、事件在春节前可能发生。杠杆地产的判断是如此。

一般情况下,楼市小阳春都是欢迎的,为什么2021年才开始,监管对楼市的态度就如此严厉?

2、2021年楼市不会简单。因为全球的放水,我国货币2020年的事实宽松,楼市调控整体非常严格,所以楼市大周期、大行情没有启动,局部则出现“冒水”。

如上文所述的城市,楼市行情最为典型。

2016年-2020年上海二手房成交套数(万套) 

但是,如上文所述,以及之前杠杆地产写的文章对照看,2021年才不到一个月,上述疯狂全部被监管部门看在眼里,甚至直接实地督察,各种加码政策一个接一个。

这说明4点:

第一,水太多,资金要寻求出路,但楼市管得太严,只有少数城市被资金第一轮青睐。

第二,这更加说明,楼市投资的大周期过去了,超高、普遍回报难了,资金根本不敢哪都去。

第三,深圳、上海、杭州等,包括成都局部的疯狂,如果被“严打”后,游资和各地投资人士不会甘心,一定会掀起少数其他城市的小行情。

第四,领导对2021年楼市不放心,以至于一开年就不允许任何冒头、过分行为。

那么,这意味着2021年可以去投资热点城市吗?

3、政策风险必须注意。这正是本文的重点,宏观上,杠杆地产认为2018年后的楼市投资,最大的风险就是政策。

因为真的非常不友好。

你不知道哪天就出个限售拉长、税费提升的政策,甚至更严、更想不到的。当然,楼市的大招基本就这样了,哪个城市的某个政策如果管用,谁都可能是下一个。

图表来源|国信证券

但这已经足够让你难受。以前也调控,但没有这么长久的,没有这么猛的。

大趋势上说,核心城市的均价总体是涨的,但是这2、3年,甚至3、4年只涨了30%、40%,甚至50%,但是算上各种成本,本质上说,加上杠杆效应,投资回报依旧是很低的。

特别是在深圳、上海这样的城市,有大几百万首付款的朋友,干其他事往往也是棒棒哒的。

何况,说不定你就是那个高位杀入,因为调控加码,不知道哪天才能跑路的人——政策风险烦人啊。

4、楼市投资坚定核心城市、长期主义。毫无疑问,很多朋友依旧是喜欢房子的,杠杆地产也每次都说,多数人不适合股票。

那么面对政策风险,要买房子,应该怎么办?

很多朋友说,要珍惜“房票”,我的看法恰恰不是这样。我觉得有“房票”,资金实力不错,自己也有购房意愿,就应该在调控最高压、行情被认为凉凉的时候出手。

这一点我是深有体会的。

图表来源|光大证券

投资,是要和心理博弈的。

具体的投资标的,坚持好城市、好地段。就算自己高位杀入,暂时跌了也要沉住气,大概率未来保值、增值是可以实现的。

最起码我的看法,大城市搞2个房子,可以的。

对了,多说一句,房地产贷款集中度管理要求,设置了按揭贷款上限,这个政策恐怕也是长期性的了。这听上去好像很吓人,之前杠杆地产分析了,受影响的银行其实并不多,越线的银行有限。

那么,你怕什么,你怕没人给你接盘吗?

5、投资多元化。这一点过去几年,我总是说,这个号虽然是“杠杆地产”,但是总体上我始终认为,楼市投资的大周期过去了。

所以我不反对配置房子,同时我一直说,投资要多元一点,视野开阔一点,投资思路会大不同。很多问题,大局面想清楚了,会提升不少。

图表来源|首创证券

你要问我配置什么?这个真的因人而异,比如稳健,基本跑赢通胀,大额存单、结构性存款、互联网存款。

比如可以承受一定风险,基金产品很多人2020年是赚了非常多的。

比如你基础不错,愿意做一个被动投资的“傻人”,我觉得股票非常适合你。

比如你就喜欢房子,上文也说了,挺好。

每样都整一点,人生圆满。当然最重要的,还是投资自己,不停学习,相机而动。


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